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公告]宝商集团(000796)资产置换项目涉及企业价值评估说明

发布日期:2022-07-02 19:38   来源:未知   阅读:

  本资产评估说明,仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

  经营范围:利用自有媒介(场地)发布各类广告、设计、制作广告;图书、报刊、电子出版物、音像制品(以上项目限分支机构经营);商场;定型包装食品、茶叶、保健食品、酒、饮料零食;散装食品、酱腌菜、禽蛋、水产品、鲜肉、干鲜果品、调味品、豆制品、米、面、熟肉销售。

  宝商集团前身为 1956 年成立的宝鸡市经二路百货商店,八十年代中期开始实行利润包干制并更名为宝鸡商场;1994年正式更名为“宝鸡商场(集团)股份有限公司”;1997 年 7 月 3 日公司股票在深圳证券交易所正式挂牌上市(股票代码 000796)。

  出资设立的全资子公司。截至评估基准日,宝鸡商业公司主业超市和百货共有 28 家门店,具体情况见下表:

  位于宝鸡市经二路114 号,1995 年 6月建成,2003 年 9月重新装修开业,营业面积 8000 平方米,2009 年上半年营业收入 3899.66 万元。

  位于宝鸡市经二路114 号,2003 年 12月开业,营业面积5213平方米,

  位于宝鸡市陈仓园路口,2002年 8 月开业,营业面积 18839 平方米,2009 年上半年营业收入 8077.72 万元。

  位于宝鸡市峪泉路 10 号,2000 年 8 月开业,营业面积 252 平方米,

  位于宝鸡市中山路100 号,2004 年 4月开业,营业面积1085平方米,

  位于宝鸡市宝十路17号,2004年8月开业,营业面积983平方米, 2009

  位于宝鸡市东二路,2008年12 月开业,营业面积 2600平方米, 2009

  位于宝鸡市清姜路72 号,2005 年 1 月开业,营业面积 2890 平方米,

  位于宝鸡市公园路96 号,2005 年 4 月开业,营业面积 3045 平方米,

  位于宝鸡市姜谭路中段,2007 年 4 月开业,营业面积 4600 平方米,

  位于宝鸡市宝光路45 号,2007 年 6 月开业,营业面积 1833 平方米,

  位于宝鸡市陈仓区西环南段,2004年 12 月开业,营业面积 7153 平方米, 2009 年上半年营业收入 2966.23 万元。

  位于眉县平阳街中段,2002年 11 月开业,营业面积 936 平方米,2009

  位于凤县双石铺镇新民街 16 号,2004 年 6 月开业,营业面积 1090 平方米, 2009 年上半年营业收入 922.02 万元。

  位于岐山县城东关十字,2004 年 8 月开业,营业面积 3715 平方米,

  位于凤翔县城关镇东大街,2004 年 9月重新装修开业,营业面积2105

  位于陇县尚德路 3号,2007年 12 月开业,营业面积 1500 平方米,2009

  位于兴平市县门街西路 62号,2005年 6 月开业,营业面积 2722 平方米,2009 年上半年营业收入 1409.54 万元。

  位于天水市秦州区大众中路,2004 年 8 月开业,营业面积 1523 平方米,2009 年上半年营业收入 616.14 万元。

  位于天水市麦积区商埠路步行街金都商城二楼,2004 年 12 月开业,营业面积 2663 平方米,2009 年上半年营业收入 1511.82 万元。

  位于天水市秦州区迎宾路,2004 年 12月开业,营业面积3000平方米,

  位于天水市天禧苑蔬菜市场院内,2005 年 8 月开业,营业面积 632 平方米,2009 年上半年营业收入 129.53 万元。

  位于天水市麦积区石佛路,2007 年 9月开业,营业面积735 平方米,

  位于宝鸡市金台区中山路78号,2008年8月16日开业,营业面积2500

  位于天水市新华路91 号,2008 年 4月 30 日开业,营业面积 680 平方米,2009 年上半年营业收入 184.69 万元。

  宝鸡商业公司经信永中和会计师事务所有限公司审计后的评估基准日及 2008 年 5-12 月财务状况见下表:

  会计核算以权责发生制为记账基础,除交易性金融资产、可供出售金融资产以公允价值计量外,均以历史成本成本为计价原则。

  本公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短(一般是指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

  本公司将单项金额超过 500 万元的应收款项视为重大应收款项,当存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回所有款项时,根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额,单独进行减值测试,计提坏账准备。

  对于单项金额非重大的应收款项,本公司将其与经单独测试后未减值的重大应收款项一起按信用风险特征划分为若干组合,根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础,结合现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例,据此计算本年度应计提的坏账准备。本公司将应收账款中有确凿证据表明无法收回或收回可能性不大的款项,划分为特定资产组合,全额计提坏账准备。

  (1)存货的分类:存货分为原材料、包装物、低值易耗品、在产品、在途物资、库存商品、房地产开发成本等。

  (2)存货取得和发出的计价方法:存货实行永续盘存制,购入和入库按实际成本计价,销售库存商品采用先进先出法核算。

  (4)期末存货计价原则及存货跌价准备确认标准和计提方法:期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价;期末,在对存货进行全面盘点的基础上,对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因,预计其成本不可收回的部分,提取存货跌价准备。产成品及大宗原材料的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取;其他数量繁多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。

  (5)存货可变现净值确定方法:库存商品、在产品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定;用于生产而持有的材料存货,其可变现净值按所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定。为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基础计算;企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为基础计算。

  期股权投资,以在合并(购买)日为取得对被合并(购买)方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值作为合并成本。在合并(购买)日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。

  除上述通过企业合并取得的长期股权投资外,以支付现金取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成本,初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出;以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本;投资者投入的长期股权投资,按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本;以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资,按相关会计准则的规定确定初始投资成本。

  本公司对子公司投资采用成本法核算,编制合并财务报表时按权益法进行调整;对合营企业及联营企业投资采用权益法核算;对不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资,采用成本法核算。

  (1)固定资产的确认标准:固定资产是指同时具有以下特征,即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一年,单位价值超过 2,000 元的有形资产。

  (3)固定资产的计价:固定资产按取得时的实际成本进行初始计量,其中,外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费,以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的

  其他支出;自行建造固定资产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

  (4)固定资产折旧方法:除已提足折旧仍继续使用的固定资产,本公司对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法,以单项折旧率按月计算,并根据用途分别计入相关资产的成本或当期费用。本公司固定资产的预计净残值率为 4%,分类折旧年限、折旧率如下:

  (5)固定资产后续支出的处理:固定资产的后续支出主要包括修理支出、更新改良支出及装修支出等内容,在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时,计入固定资产成本,对于被替换的部分,终止确认其账面价值;所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

  (6)本公司于每年年度终了,对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核,如发生改变,作为会计估计变更处理。

  (7)当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时,终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

  (1)在建工程的计价:按实际发生的成本计量。自营工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量;出包工程按应支付的工程价款等计量;设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益。

  (2)在建工程结转固定资产的标准和时点:本公司建造的固定资产在达到预定可使用状态之日起,根据工程预算、造价或工程实际成本等,按估计的价值结转固定资产,次月起开始计提折旧。待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异作调整。

  (1)借款费用资本化的确认原则:本公司将发生的、可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。符合资本化条件的资产,是指需要经过相当长时间(通常指1 年以上)的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

  (2)借款费用资本化的期间:当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动

  已经开始时,本公司将与符合资本化条件的资产相关的借款费用开始资本化。若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月,则暂停借款费用的资本化;当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时,借款费用停止资本化。

  (3)借款费用资本化金额的计算方法:为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款时,本公司以专门借款当期实际发生的利息费用扣除将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的差额作为专门借款利息的资本化金额。为购建或者生产符合资本化条件的资产占用一般借款时,本公司根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

  (1)无形资产的计价方法:本公司的主要无形资产是土地使用权。购入的无形资产,按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本。投资者投入的无形资产,按投资合同或协议约定的价值确定实际成本,但合同或协议约定价值不公允的,按公允价值确定实际成本。

  (2)无形资产摊销方法和期限:本公司的土地使用权从出让起始日起,按其出让年限平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。

  (3)本公司于每年年度终了,对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法进行复核,如有改变则进行调整。并于每个会计期间,对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核,对于有证据表明无形资产的使用寿命是有限的,则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。

  本公司于每一资产负债表日对子公司、合营企业和联营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命确定的无形资产等项目进行检查,当存在下列迹象时,表明资产可能发生了减值,本公司将进行减值测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的,以该资产所属的资产组或资产组组合为基础测试。减值测试后,若该资产的账面价值超过其可收回金额,其差额确认为减值损失,上述资产的减值损失一经确认,在以后会计期间不予转回。资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。

  (1)资产的市价当期大幅度下跌,其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

  ☆ (3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高,从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率,导致资产可收回金额大幅度降低。

  (6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期,如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等。

  主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务相关的支出。

  本公司在职工提供服务的会计期间,将应付的职工薪酬确认为负债,并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。因解除与职工的劳动关系而给予的补偿,计入当期损益。

  辞退福利是指因解除与职工的劳动关系而给予的补偿,包括本公司决定在职工劳动合同到期前不论职工愿意与否,解除与职工的劳动关系给予的补偿;本公司在职工劳动合同到期前鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿;以及本公司实施的内部退休计划。

  1) 对于职工没有选择权的辞退计划,根据计划条款规定拟解除劳动关系的职工数量、每一职工的辞退补偿等计提应付职工薪酬。

  2) 对于自愿接受裁减的建议,首先预计将会接受裁减建议的职工数量,再根据预计的职工数量和每一职工的辞退补偿等计提应付职工薪酬。

  1)对于分期或分阶段实施的解除劳动关系计划或自愿裁减建议,在每期或每阶段计划符合预计负债确认条件时,将该期或该阶段计划中由提供辞职福利产生的预计负债予以确认,计入该部分计划满足预计负债确认条件的当期管理费用。

  2)对于符合规定的内退计划,按照内退计划规定,将自职工停止提供服务日至正常退休日之间期间、企业拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等,确认为预计负债,计入当期管理费用。

  (1)预计负债的确认原则:当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时,本公司将其确认为负债:

  (2)预计负债计量方法:预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量,并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的,通过对相关未来现金

  流出进行折现后确定最佳估计数。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核,如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。

  本公司的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。与交易相关的经济利益能够流入本公司,相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特定收入确认标准时,确认相关的收入。

  在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,本公司不再对该商品实施与所有权有关的继续管理权和实际控制权,与交易相关的经济利益能够流入企业,相关的收入和成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。

  在同一年度内开始并完成的劳务,在完成劳务时确认收入;劳务的开始和完成分属不同的会计年度,在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下,于资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。

  以与交易相关的经济利益能够流入本公司,收入的金额能够可靠地计量时,确认让渡资产使用权收入的实现。

  本公司租赁为经营租赁。为实质上未转移与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资

  政府补助在本公司能够满足其所附的条件以及能够收到时,予以确认。政府补助为货币性资产的,按照实际收到的金额计量;对于按照固定的定额标准拨付的补助,按照应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的,按照公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额(1 元)计量。

  与资产相关的政府补助确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损益。与收益相关的政府补助,用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,

  并在确认相关费用的期间,计入当期损益;用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益。

  递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损和税款抵减,视同暂时性差异确认相应的递延所得税资产。于资产负债表日,递延所得税资产和递延所得税负债,按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

  本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对已确认的递延所得税资产,当预计到未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产时,应当减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时,减记的金额予以转回。

  本公司所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当期所得税和递延所得税。将与直接计入股东权益的交易和事项相关的当期

  所得税和递延所得税计入股东权益,以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外,其余的当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

  当期所得税费用是指企业按照税务规定计算确定的针对当期发生的交易和事项,应纳给税务部门的金额,即应交所得税;递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在期末应有的金额相对于原已确认金额之间的差额。

  本公司城建税和教育费附加均以应纳增值税、营业税额为计税依据,适用税率分别为 7%和 3%。

  宝商集团拟将所拥有的宝鸡商业公司 100%的股权(拟置出资产),与海航商业控股有限公司持有的海南航空食品有限公司、三亚汉莎航空食品有限公司、宜昌三峡机场航空食品有限公司、新疆海航汉莎航空食品有限公司、甘肃海航汉莎航空食品有限公司、北京新华空港航空食品有限公司等 6 家公司的股权(拟置入资产)进行资产置换。本公司接受宝商集团的委托,对该经济行为所涉及的宝鸡商业公司的股东全部权益价值进行评估,为本次经济行为提供评估基准日公允价值参考依据。

  本项目经济行为的依据是:《宝鸡商场(集团)股份有限公司重大资产置换暨关联交易预案》。

  评估范围为宝鸡商业公司的全部资产及相关负债。具体包括:流动资产222,830,247.55元,长期股权投资45,878,400.00元,固定资产(房屋建筑物、机器设备、车辆)账面原值226,199,541.04元,账面净值

  能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能,经与各方协商,确定评估基准日为 2009 年 6 月 30 日。

  评估基准日确定为月末,能比较完整准确地反映宝鸡商业公司的整体情况,有利于宝鸡商业公司进行资产清查。

  在清查核实过程中,对于敷设于地下的管道沟槽、排水沟渠和其它地下隐蔽工程,因受其特点的限制,无法进行直接勘察、核实,本公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅企业提供的有关图纸、资料,向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能。

  本次评估在确定基准日后,宝鸡商业公司组织了资产清查。具体包括:流动资产222,830,247.55 元,长期股权投资 45,878,400.00 元,固定资产

  (房屋建筑物、机器设备、车辆)账面原值 226,199,541.04元,账面净值

  在资产评估准备阶段,本项目评估人员对宝鸡商业公司进行了详细的资产清查辅导,宝鸡商业公司对委估资产及相关负债进行了全面地清查;在企业自查的基础上,本公司以其提供的各类资产及负债清查评估申报表为准,根据不同的资产类型,派出专业组对委托评估的资产及负债进行了清查核实及鉴定。具体包括:流流动资产 222,830,247.55 元,长期股权投资 45,878,400.00 元,固定资产(房屋建筑物、机器设备、车辆)账面原值 226,199,541.04 元,账面净值 142,059,525.10 元,在建工程

  在清查过程中,评估人员根据宝鸡商业公司资产的不同类型,分别采用相应的清查核实方法,对资产的产权证明文件、产权归属文件进行了收集及查验;在企业有关人员的配合下,对实物类资产的数量、现有状况、存放或使用地点进行了实地勘察;对可能影响资产评估的重大事项进行了调查了解,并听取了有关工作人员的介绍;收集了与本次资产清查核实范围内的资产与负债相关的各种资料。在清查过程中对主要的、价值量较大的实物资产的数量、品质等进行了重点关注。

  此次纳入评估范围的建筑物为宝鸡市经二路 114 号的宝鸡商场大楼、位于路的家美佳购物广场、中山路超市、经二路超市以及凤翔县的家美佳超市的营业场。

  纳入评估范围的建筑物总建筑面积为 65,133.84 平方米。除宝鸡商场大楼为框架结构外,其余建筑物均为钢混结构。

  评估范围内的建筑物除宝鸡商场营业大楼于 1992 年建成以外其余的超市营业用房均于1999年后建成。此范围内的建筑物目前维护情况、使用状况良好;通过现场勘察、了解,委估房屋建筑物整体状况良好,能够继续使用。

  宝鸡商业公司主业以超市、百货零售为主,机器设备主要以商厦附属设备为主,包括中央空调系统、载客(货)电梯、供配电设备、消防及安全监控设备,商场用冷柜、货架、厨房设备,管理用收银、办公设备等,还有部分运输车辆等。

  宝鸡商业公司大部分设备属近些年购置,随着宝鸡商业公司业务的扩大及店面装修造成设备的增购、改造情况较多,设备整体状况良好。

  库存商品分布在宝鸡商业公司下属的百货店及家美佳连锁超市内,主要分为冲饮课、休闲课、蔬果课、鱼肉课、熟食加工课及调味课等外购商品,具有品种杂、数量多的特点。

  在用低值易耗品主要包括办公桌椅、资料柜、沙发、写字台等办公用品,以及单、双面主架、不锈钢工作台、TG 平台、CD 搁板、不锈钢陈列台等超市用品,分布在公司总部办公科室、百货店及各连锁超市内。

  在清查核实过程中,对于敷设于地下的管道沟槽、排水沟渠、电力电缆、部分管线和其它地下隐蔽工程,因受其特点的限制,无法进行直接勘察、核实,评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅有关图纸、资料,并向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能。

  根据宝鸡商业公司填报的资产清查评估申报明细表,按照资产的类别,评估项目组分成流动资产与负债、无形资产、机器设备等专业评估小组,对本次评估范围内的资产及负债进行了全面的现场清查核实,现将对各项资产的清查核实具体情况分述如下:

  在宝鸡商业公司资产清查评估申报表与其财务报表一致的基础上,流动资产与负债评估专业小组的评估人员在企业有关财务人员的配合下对评估范围内的流动资产与负债按会计科目进行了相应的清查核实,具体方法为:

  1、对现金的核实采用实地盘点,评估人员根据盘点金额和评估基准日至盘点日期的账务记录倒推至评估基准日的现金金额。

  3、对存货的盘点评估人员主要采用抽查盘点的方式,对主要库存物资的数量进行了查实,对企业存货管理办法进行了了解。同时对存货的质量、保管情况进行了调查和分析。

  4、对应收账款、其它应收款、应付账款和其他应付款的清查:评估人员对每笔往来进行逐项了解、核实其真实性和可收回性,对金额较大的向对方单位发询证函查对,截止评估报告书提交日本公司取得了部分回函。

  5、对其它流动资产及负债评估人员主要通过了调查、了解、函证及核对原始凭证、财务账目等方法进行核实。

  其他长期股权投资,首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期股权投资的真实性和完整性。

  对于非控股的长期股权投资,根据被投资企业基准日的账面净资产乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。

  在资产占有方建(构)筑物申报明细表与其财务报表一致的基础上,评估人员首先对申报资产的状况进行了较为详细的调查了解,对可直接进行现场清查核实的建(构)筑物,对其新旧程度、现有状况进行了勘察、鉴定,对其中存在的问题进行了适当的处理,具体情况如下:

  帐面价值中应该包括建(构)筑物的建筑工程造价及合理的摊销费用,评估人员经过核对,了解评估范围内的各单项建(构)筑物账面价值能够客观真实的反映建(构)物的实际价值构成。

  评估人员根据资产占有方提供的房屋建筑物申报明细表按资产分布状况及申报明细表排列顺序逐项清查核实,在相关人员的配合下,查阅了资产占有方有关的施工图纸及工程预决算资料,核实建(构)筑物的有关技术参数,如:建筑面积、结构形式、层高、檐高、长度、宽度等,并与实物进行了核对。对房屋结构类型,评估人员按照建筑设计规定的名称、规格作了统一规定,对申报明细表中不符合规范要求的名称、规格均按统一标准作了更正。

  评估人员根据资产占有方提供的房屋建筑物申报明细表,与固定资产明细帐查对,同房屋所有权证证载面积进行核对,核实填报的房屋建筑物建筑面积,对于未能办证的房屋建筑物,我公司评估人员以企业申报的建筑面积为基础,通过查阅相关的竣工图纸以及概预算资料进行核对。

  (4)评估人员调查了解房屋建筑物的使用、维护、修理情况,收集相应的技术资料,对重点、大型房屋建筑物进行技术鉴定,填写房屋建筑物现场勘查表。

  设备类资产的清查核实是在宝鸡商业公司财会人员、设备管理人员、技术人员的配合下进行。对设备的勘察,主要为:

  1、核查实物,即根据清查评估明细表所列项目,查对设备编号、确认有无此设备,同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、

  2、产权核查,对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查,主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据,自行设计、自制的设备则以工程决算书和验收文件为准。

  3、调查了解设备的实际技术状况,如在使用、停用、已拆除、在修、待修、闲置、待报废等,检查有关技术文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、封存、闲置、维护保养情况等进行核查。

  1、核对评估申报表中所列支付款项与实际支付款项是否一致,并与财务报表及有关帐目进行核对,查阅工程建设的有关资料,了解在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际完工程度和工程量、实际支付款项等与申报表是否一致。

  本次评估的估价对象为宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司使用的四宗国有出让土地,土地等级的具体情况见下表:

  长期待摊费用主要是宝鸡商业公司在宝鸡市区及其他地县租赁外单位土地上开设超市发生的房屋建造费、改造费、装修费等。评估人员核查了解了房屋各部分的权属,并与企业有关人员座谈,了解房产概况,核查土建(含装修)及安装工程预决算资料,对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实,达到实物与明细表相符,到现场对其新旧程度、现有状况进行

  帐面价值中应该包括建筑物的建安费用以及设计费用,未分摊合理的管理费以及资金成本等。

  根据本项目涉及的土建(含装修)工程与所租赁的房屋的租赁合同以及装修图纸面积进行核对。

  (4)对于敷设于墙以及吊顶内的管道等隐蔽工程,因受其特点的限制,影响这部分实物资产的直接勘察、核实,我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅企业提供的有关图纸、资料,向有关技术人员了解资产的实际使用状况。并核实其使用状况和使用性能。

  首先评估人员将根据企业所属行业的情况设计了历史数据及预测表。评估人员根据企业提供的历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表以及主要销售合同进行核对,以了解各单位申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、销售的区域分布情况、主要客户变化情况、主要产品的终端市场以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解。

  将根据企业以前年度及现行的核算方法和制度设计单位成本(主要产品分别列示)历史数据及预测表。通过上述两张数据表及企业当年的营业成本、期初期未存货变动情况、外购外销商品情况对企业提供的历年成本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据,主要产品原材料的市要供应情况(市场来源、市场供应情况、市场价格变化等)。

  评估人员将通过企业申报的营业税金及附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容:企业是否是纳税主体,生产经营的产品适用的税种和税率,是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的营业税金及附加与营业收入或产量、企业历年毛利率的相关性。

  本次评估过程中主要将通过销售费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生

  评估人员将主要核实和了解了其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目。

  对于其他业务利润和营业外收支,评估人员主要了解和核实企业历年上述两项目所核算的内容及具体发生的业务情况,重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发生的规律和依据。

  经过评估人员对纳入评估范围内的全部资产和负债进行账表核对、账账核对、账实核对,通过现场核实与查验产权证明文件及部分技术档案,评估人员认为宝鸡商业公司资产管理比较规范,评估申报表账面值与其财务账基本一致。

  对评估范围内的流动资产清查核实后,评估人员认为流动资产申报表与核实情况基本相符,流动资产调整后账面值为 222,830,247.55元,与原账面价值相同。

  对评估范围内的长期股权投资清查核实后,评估人员认为长期股权投资申报表与核实情况一致、投资行为真实合法。

  核实,清查结果为明细表所列项目、名称一致,权属明晰,建筑面积正确。本次评估的房屋建筑物现有状态良好,使用正常。

  房屋建(构)筑物调整后账面原值 158,867,134.14元,调整后账面净值 106,447,688.79 元,与原账面价值相同。

  经现场调查了解,宝鸡商业公司制定有完善的设备使用与维护管理规程,每年对主要设备技术状态进行一次检查。各门店、各部门有维护、保养人员,负责日常的维护、保养工作,并定期进行检修。清查后评估人员认为宝鸡商业公司设备管理规章制度健全,大修理记录清楚完整,工作环境整洁,设备维护良好,设备维修管理处于可控制状态。

  通过对设备类固定资产的清查核实,评估人员比较全面地了解了各类设备的技术水平和现状,确认账物基本相符,权属清晰,主要设备运行和使用维护状况良好,基本达到设计和工艺要求。设备申报明细表所列项目、名称与实际基本一致,个别规格型号与实际有所出入,本次评估以实际勘查为准。

  评估人员对在建工程申报表所列资产进行了全面的清查核实,认为申报表所列项目与清查核实情况相符。

  在建工程调整后账面值为 27,352,214.25 元,与原账面价值相同。

  本次评估的估价对象为宝鸡商业公司使用的四宗国有土地使用权,评估人员对其使用情况、收益能力及账面值等进行了核实。

  评估人员对长期待摊费用申报表所列资产进行了全面的清查核实,认为申报表所列项目与清查核实情况相符。

  长期待摊费用调整后账面值为 36,768,319.35元,与原账面价值相同。

  评估人员对负债申报表所列资产进行了全面的清查核实,认为申报表所列项目与清查核实情况基本一致。

  在清查核实的基础上,评估人员根据清查情况和国家有关法规、制度以及会计政策,按照宝鸡商业公司资产的实际情况,对评估对象分类不当及项目填报不实的,评估人员进行了调整,以保证资产评估结果的准确性及成套设备评估价值的完整性。

  (一)实物资产的清查情况与申报明细一一核对,存在盘盈、盘亏和报废、待报废等事项,在评估申报明细表的备注中注明。评估不做清查调整,评估时一体考虑。

  (二)设备申报明细表所列项目、名称与实际基本一致,个别规格型号与实际有所出入,本次评估以实际勘查为准。

  对资产清查中存在的调整事项,在资产清查评估明细表中都已列示;其它资产与账面记录一致,并已与宝鸡商业公司取得一致意见。

  在本次资产评估工作中,评估人员主要遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据、取价依据和参考资料有:

  2、《中华人民共和国企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第十一届第五号);

  6、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[2001]102号);

  7、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会第12号令);

  8、国务院国有资产监督管理委员会 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资发产权[2006]274号);

  12、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年主席令第 29 号);

  13、《中华人民共和国国家土地管理法》(1998 年主席令第 8 号)。

  《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——不动产》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号);

  4、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18

  5、中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-1999《房地产估价规范》;

  6、中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-1999《土地估价规程》;

  1、1999年《陕西省建筑工程综合概预算定额》、2001年《全国统一安装工程预算定额陕西省价目表》及配套使用的取费标准和调价文件;

  2、《陕西省工程建设其它费用定额》(陕西省计委陕计设计[1999]091

  4、《2009年中国机电产品报价手册》机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心,机械工业出版社

  5、《全国固定资产价值重(评)估系数标准目录》机械部科技信息研究院机电产品价格信息中心、国家统计局城市社会经济调查总队,机械工业出版社;

  此次流动资产的评估范围是宝鸡商业公司的全部流动资产,包括:货币资金、应收账款、预付帐款、其他应收款、存货。具体金额见下表:

  1、根据宝鸡商业公司填报的流动资产评估申报表,与其财务报表进行核对,对发现的问题以建议书的形式提出,帮助宝鸡商业公司完善评估申报明细表的内容,为下一步的评估工作奠定坚实的基础;

  2、了解宝鸡商业公司内部控制制度的制定及执行情况,根据宝鸡商业公司填报的流动资产评估申报表,到现场进行账务核对、原始凭证的查验,对实物类流动资产进行盘点及质量检测,并填制盘点表;

  4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需资料的基础上进行评定估算;

  (1)现金账面值为 9,557.84 元,调整后账面值为9,557.84元,全部为人民币。

  对库存现金,采用盘点核实的方法确定评估值。评估人员在宝鸡商业公司财务、出纳人员的配合下,对盘点日存放在其财务部门的库存现金进行了盘点,并查阅了评估基准日至盘点日的现金日记账、尚未记账的收款、付款凭证及现金收付的原始单据,根据现金盘点记录和基准日至盘点日的现金收入、支出金额调整推算出评估基准日库存现金额。

  按上述方法,评估人员对宝鸡商业公司的库存现金经过盘点、推算,评估基准日库存现金与资产负债表账面值相符,故确认现金评估值为

  银行存款的评估,根据宝鸡商业公司评估申报表,评估人员核对各开户银行存款对账单和宝鸡商业公司编制的银行存款余额调节表,对大额银行存款进行函证,账表核对,账实核对后,确定银行存款评估值。

  收帐款净额 671,417.97元,是企业应收外单位因购买货物或承受劳务而应支付的款项。

  对应收款项的评估,评估人员首先是在对应收款项核实无误的基础上,借助于历史资料和现在调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其次,采用个别认定与账龄分析相结合的方法估计评估风险损失。对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的,确定评估风险损失率为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,确定评估风险损失率为 100%。对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对纳入评估范围各债务单位的分析了解、账龄分析,了解不同帐龄的应收帐款以前年度实际发生坏账的比例,并结合专业判断等综合确定,账龄 1

  50%,账龄3~5 年(含 5 年)为 70%,5 年以上为 100%。企业计提的坏账准备评估值为零。应收账款评估值为 668,956.75 元。

  预付账款清查核实调整后账面价值为 36,227,019.95 元,主要为宝鸡商业公司按照租赁合同、购货合同及工程施工合同规定,预先支付的租赁费、购货款余额或工程保证金等。

  评估人员查阅了相关购买合同、供货协议,了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况,账龄均在 1 年以内,未发现对方单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供劳务或货物等情况,以调整后账面值确定评估值。

  其他应收款账面值 83,583,582.96 元,坏帐准备 73,965,297.05 元,应收帐款净额 9,618,285.91元,主要内容为个人借款、与海航工会的往来款、应收其他单位的货款等。其他应收款的评估方法参见应收账款。

  存货账面值为 59,536,354.92 元,调整后账面值为 59,536,354.92元。此次评估的存货包括库存商品及在用低值易耗品,具有品种多样、数量繁多的特点。

  库存商品均为宝鸡商业公司下属的百货店及家美佳连锁超市外购的商品。家美佳连锁超市将库存商品分为冲饮课、休闲课、蔬果课、鱼肉课、熟食加工课及调味课等 20多个大类,账面值由购买价和合理费用构成,库存商品周转快,购置时间较短,调整后账面单价接近基准日市场价格,本次评估以实际数量乘以调整后账面单价确定评估值。

  在用低值易耗品调整后账面值为 7,224,968.40 元。主要包括办公桌椅、资料柜、沙发、写字台等办公用品,以及单、双面主架、不锈钢工作台、TG平台、CD搁板、不锈钢陈列台等超市用品,企业采用五五摊销发进行核算。本次评估对在用低值易耗品的使用状况进行了勘察和技术鉴定,依据各类在用低值易耗品在基准日的重置价值乘以成新率确定评估值。

  490 元/个,供应商免费送货安装。该线 月购入,经现场勘查确定成新率为 50%。

  长期股权投资账面值 45,878,400.00 元。评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期股权投资的真实性和完整性。

  长期投资共两家,分别为宝鸡商业公司对汉中世纪阳光有限公司及陕西晶众家乐投资有限公司的投资,持股比例均在 20% 以下。对于这两家非控股的长期股权投资,由于对被投资单位的投资期限较短,通过对比分析被投资单位以前年度的财务报表,发现被投资单位近几年资产负债变化不大,以调整后账面值确定为评估值。

  设备为主,包括中央空调系统、载客(货)电梯、供配电设备、消防及安全监控设备,商场用冷柜、货架、厨房设备,管理用收银、办公设备等,还有部分运输车辆等。

  目前连锁超市使用北京富基融通公司的 Myshop 应用软件系统进行店面销售管理。由中国电信股份有限公司宝鸡分公司为宝商集团搭建网络平台,并提供从门店到总部的实时数据传输服务。总部负责每日在营业结束后对各门店产生的销售流水数据进行日结、汇总,并产生数据报表,为公司的整体运营管理提供数据分析。

  连锁超市的网络信息安全由 VPN 加密信息验证和安全访问过滤列表解决。总部中心机房服务器实行双机热备,全面保证数据安全;信息安全由硬件防火墙、VPN 加密信息验证和安全访问过滤列表、网络管理软件实时监控和网络集中式防病毒系统等技术手段解决,全方位为企业经营提供信息网络安全保障。

  本公司自接受评估项目委托之后,自 2009 年 7月 6 日接受委托开始工作,于 9月 23 日完成全部评估工作,根据资产评估的有关原则和规定,评估人员进行了下列工作:

  1、资产申报:协助委托方进行资产申报,填写的资产评估申报表,收集相关资产产权资料。

  2、资产清查:在资产占有方配合下进行现场勘察,对每台车辆产权归属、技术状况等情况进行勘查核实,办公设备由于数量较多、配置分散,

  4、汇总分析:汇总评估结果,分析评估结论,撰写机器设备评估说明,经内部审核程序,提交评估报告书。

  以被评估资产继续使用和公开市场为前提,针对本次评估的特定目的,对委估资产采用成本法评估。

  机器设备的重置全价主要对照国内市场同类型设备的现行市价,同时考虑相关合理费用予以确认,对无法询价或查询到市场价格的设备,参照类似设备现行价格确定。

  根据当地车辆市场信息及相关价格资料,确定评估基准日期车辆现行含税购置价,在此基础上,依据《中华人民共和国车辆购置税暂行条理》及相关文件,考虑车辆购置税及新车上户等手续费。公式:

  根据市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料,确定评估基准日期电子设备的价格。一般不计运杂费和安装调试费。

  机器设备的成新率,是以评估人员现场勘察的设备实际技术状况为基础,结合使用年限和经济使用寿命年限综合评定。在综合评定时,分别计算理论成新率(N1)和现场勘察成新率(N2),并采用加权平均法,确定其

  依据机器设备的已使用年限,并依据评估规范确定的不同类型设备的经济使用寿命,并根据现场勘察情况和设备的大修周期确定超过经济使用寿命年限或尚可使用年限,计算其成新率。

  通过评估人员现场勘察设备的现状及查阅有关运行、修理、设备管理等资料,并对设备各主要组成部分进行查看和调查,采用现场打分的办法,确定成新率(N2)。

  依据国经贸经[1997]456 号文《关于发布(汽车报废标准)的通知》及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定,确定其成新率。公式:

  别克商务车,牌照号码陕 C32166,车型号别克 SMG6510GL8,上海通用汽车公司制造,2004 年 7 月出厂。账面原值 289,100.00 元,账面净值

  152,644.80 元,该车已行驶 15 万公里,自购置日起至评估基准日,未发生重大交通事故。

  别克商务车GL8陆尊定位于商务旅行车,同时也可以作为家用。标准为 3 排 7座豪华商务车。2007 年该车型换代,小改款后的陆尊系列的前机舱加大,内部空间较大。经向西安市汽车销售公司询价,参照市场相近型号售价,确定别克SMG6510GL8 市场购置价 260000 元/辆,为含增值税价格。

  根据国经贸经[1997]456 号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》及

  2000 年 12 月 18 日国经贸资源〔2000 〕1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定,按以下方法确定成新率,即:

  ☆ 机器设备评估结果详见《机器设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》、《固定资产清查评估汇总表》。

  宝商集团宝鸡商业经营公司纳入本次评估范围的房屋建筑物共 5 项,建筑物总建筑面积为 65,133.84 平方米。除宝鸡商场大楼为框架结构外,其余建筑物均为钢混结构。账面原值为 158,867,134.14 元,账面净值

  此次纳入评估范围的建筑物分别为宝鸡市经二路 114 号的宝鸡商场大楼、位于宝鸡市路的家美佳购物广场、位于宝鸡市中山路的中山路超市、位于宝鸡市经二路的经二路超市以及位于凤翔县东湖路口的家美佳超市的营业场。

  评估范围内的建筑物除宝鸡商场营业大楼于 1992 年建成以外其余的超市营业用房均于1999年后建成。此范围内的建筑物目前维护情况、使用状况良好;通过现场勘察、了解,委估房屋建筑物整体状况良好,能够继续使用。

  评估人员对建筑物作了详细的现场勘察,除对委估项目的数量及特征与申报明细表核对是否相符外,主要查看建筑物基础,结构的稳定性、牢固性、装修的实际程度和配套设施状况及使用功能等。

  经现场勘察,建筑物基础无沉陷、结构构件牢固可靠、墙面无裂缝,能够正常使用。

  基础为钢筋混凝土独立基础,基础下为钢筋混凝土灌注桩,上部结构为钢柱或钢筋混凝土柱、钢屋架,大型屋面板,其特点为跨度较大,承载能力好,外墙为砖砌块填充,内隔墙为砖墙,屋面作三毡四油处理防水或为钢皮瓦。

  基础为钢筋混凝土独立基础,基础下为钢筋混凝土灌注桩,上部结构为现浇钢筋混凝土框架柱、梁、板,外墙为砖砌块填充,内隔墙为砖墙,屋面作三毡四油防水处理或刚性防水屋面。

  以被评估资产继续使用为前提,根据不同的评估对象和所选用的评估依据及资料,本次评估对经二路百货店大楼、家美佳购物广场以及凤翔超市采用收益法确定其评估值,对其他建(构)筑物采用重置成本法确定其评估值。

  收益法是收益还原法的简称,是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

  收集附近区域类似房地产的销售价格、租赁价格、出租比例确定其租金水平、出租率等因素确定其年毛收入。

  维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用,维修费率一般为:

  保险费主要指对防止估价对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发生的财产保险费用,一般取建安成本的 0.1%-0.2%。

  因租赁行为应由承租方应承担相关税费,因此出租方收取的租金价格当中应包括因出租行为应缴纳的相关税费。

  房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,采取累加法,累加法是将收益率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率也称安全利率,是无风险投资的报酬率,本次评估取评估基准日当天的国债市场收益率为无风险报酬率;风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿,具体是对估价对象房地产自身及其所在区域、行业、市场等所存在的风险的补偿,包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺

  房地产折现率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

  资本化率是将稳定化的收益转化为该收益的现行资本化价值,适用于永续年金的还原。折现率是将未来有限期的预期收益转化为现值,适用于有限期收益的还原。考虑到房地产市场长期稳定的增长,因此

  收益期限:土地使用权与建筑物经济寿命年限或法定年限对不动产收益期限的影响。

  建筑物剩余经济寿命期限与土地使用权剩余期限 (1)同时结束;(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束;(3)建筑物剩余经济

  重置成本法是根据评估对象所在区域各种结构房屋建筑物及构筑物的社会平均成本、前期费用、管理费用、资金成本以及利润来计算评估对象

  重置成本由建安工程费、前期及其他费用、管理费和资金成本等组成,计算公式如下:

  本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)、给排水、采暖、电气(工业及民用配电线路、照明)等工程的组成价值。

  建安工程费的确定根据房屋建筑物和构筑物实际工程量,按照现行建筑工程综合概预算定额和费用定额进行计算。

  前期费用及其它费用包括地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的其它费用两个部分,其费用标准如表所示:

  根据投资规模的大小,按工程投资额的大小根据有关规定计取,取建安工程费、前期费用及其它费用之和的 2.31%。

  资金成本即建设期为工程建设所投入的资金贷款利息,本次评估采用的利息率按中国人民银行现行规定标准计算,即:半年至一年期 5.31%,资金按均匀投入考虑。

  为建造建筑物所在区域的同行业社会平均利润,取建安工程费、前期费用、管理费、资金成本之和的 7%。

  本次房屋建(构)筑物的评估,共选择了 2个案例,按照不同的评估方法来选取,收益法选用 1 个,成本法选用 1 个。举例计算如下:

  估价对象位于宝鸡市经二路 114 号,为宝商集团主要商业用房。宝商百货店为七层(地下一层,地上六层)框架结构,檐高约为 25米,建筑面积为 17,253.85 平方米,房产证号为宝鸡市房权证渭滨区字第 111183 号,该房屋建筑物于 1992 年建成并投入使用,目前使用状况良好。

  该建筑物为宝商集团主要商业资产,为能够明显带来出租收益的房地产,因此选用收益法进行评估。

  结合资产占有方提供部分租赁合同以及对附近区域类似房地产销售价格、租金水平、出租率等的调查来确定其年毛收入,应用租售比的概念(注:租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为

  1∶300-1∶200。)。并且根据陕西统计年鉴连续五年对全省商业房产的销售价格统计分析得到连续五年陕西省商业房地产销售价格指数来预测未来的发展趋势:

  并对线性数据进行相关性分析,相关性能达到 0.9652,可以根据相关性 R2看出此线性数据合理和准确,数据可以直接使用。

  所以在 X 为时间,Y 为变化幅度中,通过 Y=3.008X-5928.3 的公式,可以直接算出各年份对应的销售价格增长比率,近而算出评估基准日至收益年限有效期内的销售价格平均年增长水平来预测未来平均的该类物业的租金平均增长水平。经测算,从评估基准日至土地使用权终止日期期间内,年平均增长比率为 2.06%。

  维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常使用发生相关费用,维修费率一般为:

  宝商百货店为框架结构,本次评估维修费取建安成本的 1%,重置建安成本按 2500 元/平方米计。

  管理费主要指估价对象正常租赁经营所需的日常管理费用,一般取毛收入的 2%-4%。

  保险费主要指对防止估价对象发生意外造成财产损失而向保险公司投保发生的财产保险费用,一般取建安成本的 0.1%-0.2%。

  本次评估保险费取建安成本的 0.15%,重置建安成本按2500元/平方米计。

  因租赁行为应由承租方应承担相关税费,因此出租方收取的租金价格当中应包括因出租行为应缴纳的相关税费。因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,出租资产业务,出租方应纳税额为租金收入的 5%;根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,应按营业税的 7%缴纳城建税;根据地方税务部门规定,按营业税的

  3%缴纳教育费及附加。上述税费的综合税费率为 5.5%。根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》,房产出租的,应由产权所有人缴纳房产税,缴纳税额为按租金收入的 12%。则:税费费率=12%+5.5%=17.5%

  房地产折现率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

  本次无风险报酬率,选用评估时点 2009 年 6 月 29 日国债市场收益率为本次无风险报酬率。

  在市场经济条件下,国债利率在金融市场上往往作为确定市场利率水平的基准利率,其他各类债券或金融资产均以相应期限的国债利率为基础,根据不同的风险、期限或成本确定其价格或利率,它们的收益率与同期限国债收益率保持相对稳定的差额,并随着国债利率变动而变动。美国等发达国家就是利用国债利率作为无风险报酬率,随着我国国债利率的市场机制的形成和完善,已实现了利率市场化,所以本次确定无风险报酬率本项

  目评估师在目前流通的 201个国债中选取了 13 个中长期国债进行计算,最终确定无风险报酬率为 3.1544%。

  委估建筑物为经营性房产,根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查,最终投资风险补偿率取 3%,管理负担补偿率取3%,缺乏流动性补偿率取 3.15%。

  收益期限:土地使用权与建筑物经济寿命年限或法定年限对不动产收益期限的影响。

  建筑物剩余经济寿命期限与土地使用权剩余期限 (1)同时结束;(2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束;(3)建筑物剩余经济

  本次评估范围内宝商百货店所占用的土地使用权为商服出让,设定年期为 40 年,剩余使用年限为23 年,房屋建筑物建成于 1992 年,剩余使用年限为 43 年,依据资产评估一定准则,就近原则,收益年限按 23 年为准。

  通过上述数据的确定过程,根据委估对象的具体情况,参照收益还原法测算公式,假设第一年纯收益为 a,等比递增级数为 s,还原利率为 r,纯收益按等比级数递增。

  估价对象位于宝鸡市经二路,为宝鸡商业公司经二路连锁店营业用房。该建筑物为二层钢结构,檐高约为 10 米,建筑面积为 5,463.44 平方米,

  房产证号为宝鸡市房权证渭滨区字第 113406 号,该房屋建筑物于 2004 年建成并投入使用,目前使用状况良好。

  根据调查该地区建造同样结构建筑物的社会平均建安工程费,结合房屋建筑物的工程决算报告以及房屋建筑物的实际情况,建安工程费的确定见下表:

  房屋于 2004 年 12月建成,至评估基准日已使用 4.50年,理论成新率为:

  在建工程账面价值27,352,214.25元,主要包括佳美家地下商场工程、新世纪百货店扩建工程及经二路百货店装修改造工程,各项工程目前均正常进行。

  (1)根据宝鸡商业公司在建工程申报表,评估人员进行初步审查,依据项目概(预)算书和有关会计资料,对所有申报的在建工程项目进行了核实。评估人员核对了申报材料上所列的支付款项与实际付款的一致性,

  目进行现场勘察;核查土建工程进度、设备安装工程的具体进度情况,并收集有关合同和资料。

  在建工程分为两种情况,一种为建设工程已经完工,但未转入固定资产,这部分在建工程的评估,视具体内容按机器设备类或房屋建筑物类资产的评估方法进行;另一种为正在建设中的工程项目,这部分资产按在建工程评估。根据宝鸡商业公司在建工程的实际情况,评估范围内的在建工程属第二种情况。

  按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工作量所需发生的全部费用确定重置价值。

  由于在建工程开工时间离评估基准日较近、工程的实际进度与付款比例基本一致,按工程结算价款扣除不合理费用后确定重置全价。

  固定资产清理账面价值 5,635.57元,主要包括宝鸡商业公司处置压缩机等固定资产在本科目暂时挂账,评估人员查阅相关的凭证和资料,核实各项经济行为的真实、合理,目前均正常进行,宝鸡商业公司可以取得相应的经济利益。本次评估以调整后账面值确定为评估值。

  本次评估的估价对象为宝商集团宝鸡商业经营管理有限责任公司使用的四宗国有出让土地,土地等级的具体情况见下表:

  待估宗地一:2008 年 7 月 18 日宝鸡市人民政府为其核发了宝市国用

  (2008)第 180 号《国有土地使用证》,证载用途为商业用地,使用权类型为作价入股,土地使用权终止日期为 2032 年 6 月 29 日。

  待估宗地二:2008 年 7 月 18 日宝鸡市人民政府为其核发了宝市国用

  (2008)第 181 号《国有土地使用证》,证载用途为商业、住宅用地,使用权类型为出让,土地使用权终止日期为 2033 年 10 月 20 日。

  待估宗地三:2003年 9 月 25 日宝鸡市国土资源局高新分局为其核发了宝市国用(2003)字第 145 号《国有土地使用证》,证载用途为商业用地,使用权类型为出让,土地使用权终止日期为 2048 年 11 月 15 日。

  待估宗地四:2008 年 10 月 17 日凤翔县人民政府为其核发了凤国用

  (2008)第 057 号《国有土地使用证》,证载用途为商业用地,使用权类型为出让,土地使用权终止日期为 2043 年 6 月 22 日。

  (区)结合部,处于西安、兰州、银川、成都四个省会(首府)城市的中心位置,陇海、宝成、宝中铁路在此交会,是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽。辖九县三区,市域面积 1.82万平方公里,总人口 376 万,其中市区人口 75 万,宝鸡地处东径 106°18′~108°03′,北纬 33°35

  ′~35°06′。东西长 156.6 公里,南北宽 160.6 公里。东连咸阳市,南接

  平方公里,其中市区面积 555 平方公里,建成区面积 60.44 平方公里。

  宝鸡地处陕、甘、川三省的结合部,是古“丝绸之路”的必经之地,交通十分便利。陇海、宝成、宝中三条铁路在此交汇,是陇海铁路上第三个大“十”字。市区距西安国际机场 100 多公里。以市区为中心,已形成宝鸡到西安、平凉、成都、乌鲁木齐四条公路干线 条支线的公路网。特别是第二条欧亚大陆桥的开通和西(西安)宝(宝鸡)高速公路的建成,使宝鸡在沟通东西南北货运、开展国内国际贸易方面占有更加重要的地位。

  根据《宝鸡市土地利用总体规划(1997-2010)》,确定市区土地规划总面积 168 平方公里。规划主城区内各项建设用地集中在城市规划红线内,红线外不安排新增建设用地。规划建设红线 平方公里,其中宝鸡高新技术开发区规划建设红线平方公里。城市土地资源的相对紧缺,城市内各业发展对土地利用的不断竞争,必将引起土地价格上涨。

  “一五”和“三线”时期,国家在宝鸡建设了一批大型骨干企业。宝鸡市现有规模以上工业企业308 户,其中国有大中型企业 68 户,有宝商集团、长岭股份、宝光股份、宝钛股份和秦川发展 5 户上市公司,形成了机械、电子、烟酒食品、有色金属四大支柱产业。石油钻采设备、钛材、铁路道岔和钢桥梁、精密磨齿机床、车削加工中心、心脏起搏器等21 种产品销售居世界或全国第一,西凤酒、好猫烟等 44 种产品被评为陕西名牌产品。宝鸡国家级高新技术产业开发区发展势头强劲,技工贸总收入列西北地区国家级高新区第二。

  市内供电主要来源宝鸡电厂和宝鸡供电局,供电线 台,配电网络自动化工程已初具规模。

  市区内有 3个自来水厂,供水管道 402公里,日综合供水能力 42 万吨,供水普及率 99%。

  市内排水系统采用雨污合流制,主要街区均有相应的排水管网设施,排水管道总长 231 公里。

  随着社会主义市场经济的发展和国有土地有偿使用制度的改革,宝鸡市土地市场已逐步发育并趋于完善,城市中心区域土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易行为日趋活跃。

  待估宗地一、二位于宝鸡市经二路,经二路是宝鸡市最繁华商业街,待估宗地地处宝鸡市商业中心地段,区域多分布有商场,有宝鸡商场、宝鸡人民商场、聚丰时代广场、天下汇百货、新世纪购物中心等百货商场,区域内流动人口较多,该区域距河滨公园、北坡公园约 1 公里左右,区内分布有宝鸡人民医院、经二路小学、新民路小学,有中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行。基础设施、公共配套设施齐全。

  待估宗地三位于金台大道以南,距宝鸡市商业中心经二路约 4 公里,周边分布有宝鸡市国税局、宝鸡市金台区国土资源局、网通公司宝鸡市分公司、中国电信宝鸡市分公司、市民广场、河堤公园、中国银行陈仓园支

  行、中国工商银行、中国农业银行、宝鸡铁一中、实验中学、石油子校,基础设施、公共配套设施较齐全。

  待估宗地四位于凤翔县东湖路路口,地处凤翔县商业繁华区域内,距长途客运站约有 2 公里,周边分布有三伟购物广场、新合作超市、天元商厦、恒源商厦、东关菜市场、凤翔东湖、凤翔县医院、凤翔中医院、凤翔中学、竟存中学、逸夫小学、教师进修学校、工商银行、农业银行、建设银行、信用联社等,基础设施、公共配套设施齐全,区域商服聚集程度高。

  待估宗地一、二、三宗地外基础设施配套均为 “七通”(供水、排水、供电、通讯、通路、通热、通气),宗地内场地平整。

  待估宗地四宗地外基础设施配套均为“五通”(供水、排水、供电、通讯、通路),宗地内场地平整。

  (1)公路:待估宗地一、二所处区域道路交通网络发达,距宝鸡市长途汽车站均约 1 公里左右,宗地外有 28、4、5、9、26、8、7、39、26 等多路公交车通过。

  待估宗地三位于金台大道以南,为西宝高速公路延伸段,距长途汽车站约 3公里左右,道路通达度好,宗地外有 6、7、34、37、38、21、22 等多路公交车通过。

  (2)铁路:待估宗地一、二所在区域距宝鸡火车客运站约 1公里,待估宗地三距宝鸡火车客运站约 3 公里,待估宗地四距宝鸡火车站约 50 公里左右。

  (3)航空:待估宗地所在区域距西安-咸阳国际机场约 200 公里。西安-咸阳国际机场目前已开通国际国内 100 多条航线 多个城市,规划还将开辟通往世界各地的空中航线、环境条件

  待估四宗宗地所在区域大气环境质量良好,噪声在小,地下水污染较轻,地质环境、自然和人文环境较好。

  待估宗地的土地用途、土地面积、使用年限、容积率、临路状况、土地形状等土地利用情况详见下表:

  待估宗地一、三宗地内基础设施已达“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热、场地平整)条件,具体如下:

  通路:待估宗地一临经二路、新民一巷;待估宗地三临金台大道、跃进路、街坊路。

  待估宗地二、四宗地内基础设施已达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通路、场地平整)条件,具体如下:

  由于在房屋建筑物中经二路百货店、陈仓园佳美家超市、凤翔佳美家超市店均采用收益法评估,评估值中已经包含了土地使用权及与房屋服务功能配套的相关设备的价值,不再单独对上述商业房产占用土地的使用权进行评估。本项目只对经二路 134 号土地使用权进行评估。

  假设开发法是通过预测估价对象未来开发完成后的价值,然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

  待开发土地价值 V =开发完成后的房地产折现至评估基准日价值 P-折现至评估基准日开发成本 A-折现至评估基准日销售费用 B-折现至评估基

  房地产折现率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

  本次无风险报酬率,选用评估时点 2009 年 6 月 29 日到期国债市场收益率为本次无风险报酬率。

  在市场经济条件下,国债利率在金融市场上往往作为确定市场利率水平的基准利率,其他各类债券或金融资产均以相应期限的国债利率为基础,根据不同的风险、期限或成本确定其价格或利率,它们的收益率与同期限国债收益率保持相对稳定的差额,并随着国债利率变动而变动。美国等发达国家就是利用国债利率作为无风险报酬率,随着我国国债利率的市场机制的形成和完善,已实现了利率市场化,所以本次确定无风险报酬率本项

  目评估师在目前流通的 201个国债中选取了 13 个中长期国债进行计算,最终确定无风险报酬率为 3.1544%。

  委估建筑物为经营性房产,根据房地产的特点及通过对周边物业的市场调查,最终投资风险补偿率取 3%,管理负担补偿率取3%,缺乏流动性补偿率取 3.15%。

  评估对象为原新世纪百货大楼的扩建工程占地,建成后将与新世纪百货大楼于一体,共同经营,估价对象地上建筑物为扩建后新世纪百货大楼的后半部分。

  根据资产占有方提供资料,评估对象上扩建工程共有四套规划方案。由于原新世纪百货大厦在消防通道及公共配套上遗留问题较多,因此此扩建工程不仅要满足扩建工程本身的消防通道要求,同时还需满足原新世纪百货大楼的消防通道要求;按照规划要求,东侧与天下汇百货大楼之间需留有一定距离的消防通道;西侧估价对象范围内分布有一市政变压器,截至评估基准日变压器是否迁移尚未确定。在方案三中充分考虑了东侧和西侧的规划影响,通过与资产占有方沟通了解及现场调查后,确定方案三实施可能性较大,因此最终确定按照方案三进行考虑,即:估价对象上扩建项目的建筑面积为 14752.8 平方米。

  截至评估基准日,资产占有方尚未确定实际开发计划,此次评估按照扩建项目的规模并参照该区域同类型建筑物建设进度进行设定,设定该项

  目经营周期为2 年,2 年后出售量达到总销售量的 100%。 该项目销售在开发投入达到总投资额的25%时开始介入,建设期内考虑均匀投入。

  选取与评估对象同区域具有相似用途和规模的三个楼盘商铺实际成交价格为案例进行市场价格比较,分别选取了大地苑、文化苑、嘉隆国际三个案例。三个比较案例均分布在经二路沿线,其中文化苑、嘉隆国际距火车站较近,均临经二路,商业繁华度较高;大地苑两面临巷道,距经二路较近,商服繁华度较案例2、3 稍差;评估对象由于建成后铺面开口方向不临街,为现新世纪百货大厦后半部分,其经营可能受进深的影响较大,因此商业经营区域环境较差。

  估价对象为原新世纪百货大厦的扩建工程,建成后将与新世纪百货大楼于一体,共同经营,由于原新世纪百货大厦在消防通道及公共配套上遗留问题较多,且估价对象东侧紧邻天下汇百货大楼,西侧紧邻新民三巷,诸多因素造成扩建项目将规划更多的消防通道及公共配套面积,以解决遗留问题,因此造成了估价对象地上建筑物中规划较大比例的消防通道及公

  共配套面积,直接将经营面积大大缩减,因此个别因素上与比较案例有较大差距。具体修正见下表:

  最终确定估价对象评估基准日商铺均价为5666 元/平方米,计算过程如下:

  考虑到商业房产出售的风险较大,及评估基准日全国房地产市场不景气、世界金融危机的影响因素,因此在预测价格年平均上涨率时,保守取

  通过测算,最终确定在评估基准日(2009 年 6 月 30 日),该项目总成本费用为 4366.8 万元。

  该项目建设工期为 2008 年 10 月-2010 年 3 月,设定为均匀投入,但考虑到在未来的施工过程中会有建筑材料及人工费等方面的涨幅,因此对续建部分的成本费用考虑一定涨幅。

  法标准进行相关税务结算,考虑到企业房地产销售过程结束也未进行相应清算的现实情况,此次评估土地增值税按折现后销售收入的 1%计。见费用测算表、销售税金测算表。

  长期待摊费用账面价值 36,768,319.35 元,主要是宝鸡商业公司在宝鸡市区及其他地县租赁外单位土地上开设超市发生的房屋建造费、改造费、装修费的,评估人员在了解其合法性、合理性、真实性和准确性,了解费用支出和摊余情况,了解形成新资产和权利及尚存情况的基础上,根据评估目的实现后的被评估企业还存在的、且与其它评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。本次评估在清查核实的基础上以调整后账面值确定为评估值。

  列入评估范围的递延所得税资产账面值 863,157.66元,主要为调整以前年度及本期坏帐准备和累计折旧产生的时间性差异对预期所得税费用的影响金额。通过了解企业所得税费用的核算方法、适用税率、核对企业相关会计凭证,本项目评估人员认为宝鸡商业公司递延所得税资产确认及计量真实、准确,预期抵减所得税费用的权益可以实现,因此以调整后账面值作为评估值。

  宝鸡商业公司列入评估范围的负债包括流动负债及非流动负债。具体包括:短期借款、应付账款、预收帐款、其他应付款、应付职工薪酬、应交税费、预计负债、长期应付款等。具体金额见下表:

  1、根据宝鸡商业公司填报的负债评估申报。

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